Abortive fee – co to jest i jak wpływa na inwestycje?

Każdy proces związany z rynkiem nieruchomości biurowych wymaga czasu, zaangażowania i nakładów pracy – zarówno po stronie inwestora, jak i doradców. Bywa jednak, że mimo intensywnych działań transakcja nie dochodzi do skutku. W takich sytuacjach zastosowanie może mieć abortive fee, czyli opłata za odstąpienie od współpracy.

Przeczytaj, co dokładnie oznacza, kiedy obowiązuje i jaki ma wpływ na inwestycje.

Czym jest abortive fee?

Abortive fee to opłata ustalona w umowie pomiędzy klientem a doradcą ds. nieruchomości czy agentem nieruchomości. Klient zobowiązuje się ją uiścić w przypadku rezygnacji z dalszej współpracy z doradcą przy procesie związanym z powierzchnią biurową. Może to dotyczyć m.in. pozyskania nowej siedziby, podnajmu czy renegocjacji warunków najmu.

Dlaczego taka opłata jest stosowana? Agent nieruchomości inwestuje czas, wiedzę i zasoby w przygotowanie i prowadzenie procesu. Jeśli transakcja zostanie przerwana, nie ma możliwości uzyskania prowizji z tytułu sfinalizowanego najmu. Abortive fee stanowi więc formę rekompensaty za już wykonaną pracę.

Ile wynosi abortive fee?

Wysokość abortive fee nie jest stała i zależy od zapisów w konkretnej umowie doradczej. Najczęściej stanowi określony procent przewidywanego wynagrodzenia agenta lub ryczałt uzależniony od zakresu już wykonanych prac.

Wysokość opłaty rośnie wraz z etapem zaawansowania projektu. Im więcej analiz, prezentacji i negocjacji zostało przeprowadzonych, tym większa może być kwota rozliczenia.

Przyczyny i konsekwencje opłaty abortive fee

Rezygnacja z procesu poszukiwania lub renegocjacji powierzchni biurowej może mieć różne przyczyny. Istotne jest, że wynikają one z czynników niezależnych od doradcy, np.:

• zmiana strategii firmy,
• restrukturyzacja lub redukcja zatrudnienia,
• decyzje właścicielskie o przesunięciu inwestycji,
• zmiany rynkowe wpływające na plany najmu,
• nagłe przejęcie lub fuzja, które zmieniają potrzeby biurowe organizacji.

Dla inwestora jest to dodatkowy koszt, którego nie uwzględniał w początkowych założeniach. Warto jednak pamiętać, że abortive fee nie jest „karą”, lecz formą rozliczenia za faktycznie wykonane działania, np. przygotowanie analiz, negocjacje wstępnych warunków, prezentacje nieruchomości czy kontakty z właścicielami budynków.

Z perspektywy agenta to element zabezpieczenia jego pracy i motywacja do pełnego zaangażowania w proces od samego początku. Dzięki temu inwestor ma pewność, że doradca będzie pracował na najwyższym poziomie, nawet jeśli jego finalizacja nie jest jeszcze przesądzona.

W efekcie obie strony podchodzą do projektu bardziej odpowiedzialnie – na jasnych zasadach współpracy i z pełną transparentnością.

Kiedy inwestorzy mogą spotkać się z opłatą abortive fee?

Nie każda umowa doradcza zawiera zapis o abortive fee. W wielu przypadkach, szczególnie przy mniejszych projektach, agent decyduje się podjąć ryzyko i liczy wyłącznie na wynagrodzenie z tytułu zakończonej transakcji. W kontraktach o większej skali, które wymagają znacznych nakładów pracy i czasu, zapis o opłacie za odstąpienie pojawia się znacznie częściej.

Obecność abortive fee w umowie to sygnał, że agent:

• świadomie chroni wartość swojego zaangażowania,
• ceni czas i zasoby, które wkłada w projekt,
• zapewnia profesjonalne i priorytetowe podejście do obsługi klienta.

Abortive fee a bezpieczeństwo inwestycji

Z perspektywy inwestora abortive fee może być postrzegane jako dodatkowy koszt. W praktyce jednak pełni również funkcję stabilizującą proces. Zabezpiecza zaangażowanie agenta i gwarantuje, że będzie on inwestował w projekt maksymalnie dużo uwagi, wiedzy i zasobów.

Dla inwestora ważne jest, aby przed podpisaniem umowy doradczej dokładnie przeanalizować:

• wysokość potencjalnej opłaty,
• zasady jej naliczania,
• sytuacje, w których zostanie aktywowana.

Obie strony powinny zadbać o precyzyjne i klarowne zapisy w umowie. Dzięki temu mogą uniknąć nieporozumień czy potencjalnych sporów w przyszłości. Świadome podejście do tego tematu pozwala wyeliminować zaskoczenie i lepiej zaplanować całkowite koszty inwestycji w powierzchnię biurową.

Case study. Abortive fee w praktyce

Duża firma technologiczna rozpoczęła proces poszukiwania nowej siedziby w Warszawie. Doradca przygotował analizę rynku, przeprowadził prezentacje kilku wyselekcjonowanych budynków, a także rozpoczął wstępne rozmowy z właścicielami. Po kilku miesiącach zarząd firmy podjął jednak decyzję o fuzji z inną spółką. Zmieniły się priorytety i potrzeby biurowe – projekt został wstrzymany.

Zgodnie z zapisami umowy, w takiej sytuacji uruchomiona została opłata abortive fee, która zrekompensowała doradcy dotychczasowy nakład pracy i czas poświęcony na projekt. Dzięki temu agent nie pozostał bez wynagrodzenia, mimo że transakcja nie doszła do skutku.

Co ważne, ten mechanizm nie zakończył relacji stron. Wręcz przeciwnie – po kilkunastu miesiącach, gdy firma znów stanęła przed potrzebą znalezienia biura, ponownie zwróciła się do tego samego doradcy. Agent, mając pozytywne doświadczenie wcześniejszej współpracy i otrzymane wynagrodzenie, podjął się zadania z pełnym zaangażowaniem i profesjonalnym podejściem

Abortive fee – koszt czy zabezpieczenie?

Abortive fee to narzędzie, które chroni doradców przed stratą w sytuacji, gdy mimo wykonania pracy transakcja nie dochodzi do skutku. Dla inwestora oznacza to konieczność dodatkowego rozliczenia, ale jednocześnie – gwarancję pełnego zaangażowania agenta w prowadzenie projektu.

Zamiast więc traktować tę opłatę wyłącznie jako koszt, warto dostrzec w niej element profesjonalnego i transparentnego podejścia do współpracy na rynku biurowym.