Inflacja a rynek najmu komercyjnego. Wpływ inflacji i stóp procentowych na najem komercyjny w Polsce

Wysoka inflacja w latach 2022-2023 i dynamiczne zmiany stóp procentowych znacząco wpłynęły na kondycję rynku najmu komercyjnego w Polsce. Choć obecnie obserwujemy oznaki stabilizacji, to skutki wcześniejszych zawirowań makroekonomicznych wciąż są odczuwalne.

Jak przeszłe i obecne uwarunkowania wpływają na decyzje deweloperów i najemców? Jak przygotować się na przyszłość?

Inflacja i stopy procentowe. Główne wyzwania dla rynku najmu komercyjnego

Lata 2022 i 2023 upłynęły pod znakiem bardzo wysokiej inflacji – odpowiednio 14,4% i 11,4%. Był to czas, gdy praktycznie wszystkie koszty – od materiałów budowlanych po usługi eksploatacyjne – poszybowały w górę. W 2024 r. inflacja wyraźnie spadła (do poziomu 3,6%), a w kwietniu 2025 r. wyniosła 3,4% rok do roku. Choć to pozytywny sygnał, skutki wcześniejszego wzrostu cen nadal oddziałują na rynek.

W poprzednich latach w odpowiedzi na inflację były również systematycznie podnoszone stopy procentowe. Znacząco wpłynęło to na koszty finansowania inwestycji. Dziś trend ten powoli się odwraca – na początku maja 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 0,5 punktu procentowego. To krok w stronę normalizacji, który nie oznacza jednak jeszcze powrotu do warunków sprzed kilku lat.

Jak wysoka inflacja przekłada się na stawki czynszów?

Mimo że inflacja jest dziś niższa, nadal odczuwamy skutki jej wcześniejszych wzrostów.

Wysoka indeksacja czynszów – wynikająca z umów najmu opartych o wskaźniki inflacyjne – przełożyła się na realne podwyżki opłat dla najemców. Nowe umowy czy renegocjacje bazują na wyższych stawkach wyjściowych, zbudowanych na bazie „droższych” lat 2022-2023.

Rosnące koszty utrzymania i eksploatacji powierzchni komercyjnych, takie jak media, serwis techniczny czy ochrona, także wpływają na całkowity poziom kosztów najmu, znacząco zwiększając obciążenie finansowe najemców.

W efekcie wiele firm staje przed koniecznością głębokiej analizy efektywności zajmowanej powierzchni oraz oceny możliwości optymalizacji kosztów najmu w dłuższym horyzoncie.

Wpływ rosnących stóp procentowych na koszty budowy i finansowanie inwestycji

Okres wysokiej inflacji w latach 2022-2023 wymusił na Narodowym Banku Polskim serię zdecydowanych podwyżek stóp procentowych. Dla deweloperów oznaczało to wyraźny wzrost kosztów finansowania – zarówno kredytów inwestycyjnych, jak i krótkoterminowego finansowania operacyjnego. Skutki były widoczne niemal natychmiast: wiele projektów zostało opóźnionych, ograniczonych w skali lub całkowicie wstrzymanych.

Największy wpływ tej sytuacji miał miejsce w lokalizacjach drugorzędnych, gdzie relatywnie niższe stawki czynszów nie były w stanie zrównoważyć wyższych kosztów pozyskania kapitału. Rentowność nieruchomości komercyjnych stała się niewystarczająca, a kalkulacje inwestycyjne przestały się spinać.

Ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych sugerują stopniową poprawę warunków kredytowych. Rynek nadal jednak funkcjonuje w warunkach dużej ostrożności. Banki pozostają zachowawcze, a dostęp do finansowania – choć nieco łatwiejszy – wciąż nie przypomina standardów sprzed kilku lat.

Decyzje deweloperów w niestabilnym otoczeniu makroekonomicznym

W odpowiedzi na trudniejsze warunki finansowe i niepewność popytową deweloperzy przyjmują często selektywne podejście do planowania nowych inwestycji. Obecnie inicjowane są projekty z zabezpieczonym najemcą typu pre-let, a także inwestycje typu build-to-suit, dedykowane konkretnym klientom.

Wysoki priorytet mają lokalizacje o silnej pozycji rynkowej – centra największych miast, obszary blisko węzłów komunikacyjnych oraz rejony z dużą koncentracją międzynarodowych firm. W tych strefach popyt pozostaje stosunkowo stabilny. Minimalizuje to ryzyko pustostanów i pozwala na łatwiejsze uzasadnienie ekonomiczne nowych inwestycji.

W praktyce oznacza to, że podaż nowoczesnych nieruchomości komercyjnych może w najbliższych latach rosnąć wolniej niż dotąd, szczególnie poza największymi aglomeracjami. Najemcy muszą więc planować z wyprzedzeniem, szybciej podejmować decyzje i mocniej skupić się na procesie negocjacji warunków najmu.

Strategie najemców. Jak firmy radzą sobie ze wzrostem kosztów?

Najemcy nie pozostają bierni wobec zmieniających się realiów rynkowych. W obliczu rosnących kosztów najmu nieruchomości komercyjnych, utrzymania biur oraz presji budżetowej, wiele firm wdraża przemyślane strategie optymalizacji.

• Zmniejszanie wynajmowanej powierzchni. Firmy analizują realne wykorzystanie biura i ograniczają przestrzenie, które generują koszty, ale nie przynoszą wartości operacyjnej. Dla wielu organizacji oznacza to rezygnację z części pięter lub nawet relokację do mniejszych, bardziej funkcjonalnych lokali.
• Przejście na model pracy hybrydowej, który naturalnie zmniejsza zapotrzebowanie na stanowiska pracy.
• Wybór biur elastycznych i umów krótkoterminowych. Coworkingi i biura serwisowane stają się wygodnym rozwiązaniem dla firm, które chcą szybko reagować na zmieniające się potrzeby.
• Renegocjacja stawek czynszu lub negocjacja większych pakietów zachęt. Najemcy coraz śmielej podejmują rozmowy z wynajmującymi. Domagają się m.in. wakacji czynszowych, partycypacji właściciela w kosztach aranżacji przestrzeni czy klauzul umożliwiających wcześniejsze wyjście z umowy.

Inflacja a rynek najmu komercyjnego w Polsce – najbliższe perspektywy

Choć obecne wskaźniki inflacyjne i decyzje RPP sugerują stabilizację, rynek najmu komercyjnego nadal funkcjonuje w cieniu zawirowań z lat 2022-2023. Wysokie stawki wyjściowe, ograniczona podaż nowych projektów oraz większe oczekiwania deweloperów to efekt uboczny tamtego okresu.

Z drugiej strony – niższa inflacja i pierwsze obniżki stóp dają nadzieję na poprawę sytuacji w kolejnych kwartałach. Możemy spodziewać się większej aktywności inwestorów, a co za tym idzie – pojawienia się nowych ofert na rynku.