Kaucja gwarancyjna w najmie komercyjnym. Co najemca lokalu powinien wiedzieć o zabezpieczeniach?

Planujesz wynająć lokal dla swojej firmy? Zanim złożysz podpis na umowie, warto dobrze zrozumieć, czym jest kaucja gwarancyjna i jaką pełni funkcję w procesie najmu komercyjnego.

Poznaj różne formy zabezpieczeń, ich praktyczne zastosowanie oraz warunki zwrotu po zakończeniu najmu. Dzięki temu łatwiej podejmiesz świadomą decyzję i unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek.

Rola i cel kaucji gwarancyjnej w najmie komercyjnym

Kaucja gwarancyjna w najmie komercyjnym to zabezpieczenie interesów wynajmującego na wypadek, gdyby najemca nie wywiązał się z warunków umowy, np. nie zapłacił czynszu czy pozostawił lokal w stanie wymagającym kosztownego remontu.

W przeciwieństwie do najmu mieszkalnego, w przypadku umów komercyjnych strony mają pewną dowolność w ustalaniu warunków kaucji, choć nadal w ramach standardów rynkowych. Mogą między innymi:

• dowolnie ustalić wysokość i formę kaucji,
• wybrać alternatywne zabezpieczenia (np. gwarancję, poddanie się egzekucji),
• określić własne zasady i terminy zwrotu kaucji.

Zazwyczaj kaucja gwarancyjna w najmie komercyjnym wynosi od 3 do 6 miesięcy czynszu brutto. W praktyce jej wysokość może być jednak wyższa, szczególnie w przypadku nowych firm, najemców zagranicznych czy długoterminowych umów. Z punktu widzenia właściciela – to tarcza ochronna. Z punktu widzenia najemcy – istotne zobowiązanie finansowe, które wpływa na płynność firmy.

Rodzaje zabezpieczeń: kaucja pieniężna

Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest kaucja pieniężna, czyli wpłata określonej kwoty na rachunek wynajmującego. To rozwiązanie proste, przejrzyste i łatwe do wdrożenia.

Kaucja pieniężna – zalety

Z perspektywy właściciela lokalu kaucja pieniężna oznacza szybki i bezpośredni dostęp do środków w razie problemów z najemcą. Nie wymaga angażowania instytucji zewnętrznych, takich jak bank czy towarzystwo ubezpieczeniowe.

Z kolei dla najemcy to rozwiązanie, które nie generuje dodatkowych kosztów – nie trzeba opłacać prowizji ani składek, jak ma to miejsce w przypadku gwarancji. Dodatkowo, jeżeli wszystkie warunki umowy zostaną spełnione, kaucja w umowach najmu komercyjnego wraca do firmy w całości.

Kaucja pieniężna – wady

Kaucja pieniężna oznacza jednak konieczność zamrożenia znacznej kwoty po stronie najemcy na cały okres trwania umowy. To realny koszt alternatywny, który może ograniczać bieżącą płynność finansową firmy i zmniejszać jej zdolność inwestycyjną.

Dla mniejszych podmiotów, takich jak startupy czy firmy z krótką historią kredytową, wysoka kaucja może być barierą trudną do pokonania. Właśnie dlatego coraz więcej najemców decyduje się na alternatywne formy zabezpieczenia, które pozwalają zachować elastyczność finansową.

Alternatywne formy zabezpieczenia najmu lokalu

Kaucja pieniężna jest wciąż najpopularniejszą formą zabezpieczenia. Niektóre firmy – zwłaszcza te, które chcą zachować płynność finansową – wybierają jednak rozwiązania alternatywne: gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Obie pełnią tę samą funkcję – zabezpieczają właściciela na wypadek niewywiązania się najemcy z umowy – ale różnią się formą, kosztem i procedurą uzyskania.

Gwarancja bankowa

Gwarancja bankowa to dokument wystawiany przez bank, który zobowiązuje się do wypłaty określonej kwoty wynajmującemu, jeśli najemca nie spełni warunków umowy. Najczęściej ma formę „na pierwsze żądanie”, co oznacza, że właściciel może ją zrealizować szybko, bez konieczności długiego udowadniania zasadności roszczenia.

Stosuje się ją przede wszystkim w przypadku dużych umów najmu lub najemców o ugruntowanej pozycji, którzy mają zdolność kredytową w banku. Aby ją uzyskać, firma musi złożyć wniosek w banku, często zabezpieczony blokadą środków lub linią kredytową, i ponieść określone opłaty prowizyjne.

Gwarancja ubezpieczeniowa

Gwarancja ubezpieczeniowa działa podobnie, ale jest wystawiana przez towarzystwo ubezpieczeniowe, które przejmuje na siebie odpowiedzialność finansową wobec wynajmującego. To atrakcyjne rozwiązanie dla firm, które nie chcą lub nie mogą wiązać się z bankiem albo wolą tańszy wariant zabezpieczenia.

Często wykorzystywana jest przez najemców z sektora MŚP, którzy mają regularną historię płatniczą, ale nie dysponują wolnymi środkami na kaucję. Proces jej uzyskania polega na ocenie ryzyka przez ubezpieczyciela i podpisaniu umowy gwarancji – zwykle za niewielką składkę roczną. Pozwala to uniknąć dużego, jednorazowego obciążenia budżetu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC) – co oznacza w praktyce?

Mniej powszechnym, choć także skutecznym narzędziem jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 KPC.

Oznacza ono, że jeśli najemca zalega z płatnościami lub nie wywiązuje się z umowy, wynajmujący może szybko uzyskać tytuł wykonawczy i skierować sprawę do komornika. Nie jest potrzebny długotrwały proces sądowy. Takie zobowiązanie najemcy zwiększa jego odpowiedzialność i wiarygodność. Dla wynajmującego stanowi zaś silną dźwignię prawną.

Oświadczenie stosuje się niekiedy jako uzupełnienie innej formy zabezpieczenia, np. kaucji pieniężnej lub gwarancji bankowej.

Procedura i warunki zwrotu kaucji gwarancyjnej w najmie komercyjnym po zakończeniu umowy

Zanim środki z kaucji gwarancyjnej w najmie komercyjnym wrócą na konto najemcy, musi zostać spełniony szereg warunków.

Przede wszystkim lokal musi być zwrócony w stanie niepogorszonym, zgodnie z zapisami umowy i protokołem zdawczo-odbiorczym. Najemca powinien również uregulować wszelkie należności, takie jak czynsz, koszty eksploatacyjne czy ewentualne opłaty za naprawy.

Właściciel ma prawo potrącić z kaucji:

• zaległe należności,
• koszty usunięcia szkód,
• inne zobowiązania wynikające z umowy.

Terminy zwrotu kaucji nie są sztywno określone w przepisach, dlatego najlepiej jasno ustalić je w umowie. Najczęściej stosuje się okres od 14 do 30 dni od dnia zwrotu lokalu i rozliczenia wszystkich opłat.

Dobrze przemyślana kaucja gwarancyjna w najmie komercyjnym to ważny element strategii biznesowej obu stron umowy. Zabezpiecza interesy wynajmującego i wpływa na komfort najemcy. Warto znać dostępne formy zabezpieczeń oraz zasady ich działania, by wybrać rozwiązanie dopasowane do potrzeb i możliwości firmy.