Wpływ certyfikacji na poziom wynajmu

Certyfikacja budynków jest procesem, który ma na celu ocenę jakości i zrównoważenia budynków pod względem ich wpływu na środowisko, zdrowie i komfort użytkowników, a także efektywności energetycznej i ekonomicznej. Istnieje wiele systemów certyfikacji, takich jak BREEAM, LEED, DGNB czy HQE, które stosują różne kryteria i metody oceny. Certyfikacja budynków ma nie tylko znaczenie dla inwestorów i deweloperów, ale także dla najemców, którzy mogą korzystać z wielu korzyści wynikających z wynajmu powierzchni w certyfikowanych obiektach.

W niniejszym artykule przedstawimy wpływ certyfikacji na poziom wynajmu, realne różnice pomiędzy otrzymanymi ocenami certyfikacji, a także możliwość włączenia kosztu certyfikacji w koszty eksploatacyjne.

Wpływ certyfikacji na poziom wynajmu

Jedną z głównych korzyści wynajmu powierzchni w certyfikowanych budynkach jest niższe zużycie energii i wody, co przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne. Według raportu CBRE z 2019 roku, certyfikowane budynki zużywają średnio o 25% mniej energii i o 11% mniej wody niż niecertyfikowane. Ponadto, certyfikowane budynki zapewniają lepszą jakość powietrza wewnętrznego, co wpływa na zdrowie i samopoczucie pracowników, a tym samym na ich wydajność i lojalność. Certyfikowane budynki mogą również przyczyniać się do poprawy wizerunku firmy i jej zaangażowania w działania prośrodowiskowe, co może być ważnym czynnikiem dla potencjalnych klientów i partnerów biznesowych.

W związku z tym, certyfikacja budynków może mieć wpływ na poziom wynajmu, ponieważ może stanowić przewagę konkurencyjną na rynku nieruchomości. Według badań z 2018 roku, certyfikowane budynki biurowe w Warszawie osiągały wyższe stawki czynszu bazowego niż niecertyfikowane – średnio o 6%. Podobne tendencje obserwowano również w innych miastach Polski oraz w Europie. Certyfikacja budynków może również wpłynąć na wyższą wartość nieruchomości i lepszą atrakcyjność dla inwestorów.

Realne różnice pomiędzy otrzymanymi ocenami certyfikacji

Nie wszystkie certyfikaty są jednakowe – istnieją różnice pomiędzy poszczególnymi systemami certyfikacji oraz pomiędzy poziomami ocen w ramach tego samego systemu. Różnice te dotyczą zarówno kryteriów oceny, jak i wymagań minimalnych oraz punktacji maksymalnej. Przykładowo, system BREEAM ocenia budynki pod względem 10 kategorii: zarządzanie, zdrowie i dobrostan, energia, transport, woda, materiały, odpady, użytkowanie ziemi i ekologia, zanieczyszczenie oraz innowacje. System LEED ocenia budynki pod względem 9 kategorii: lokalizacja i transport, tereny zielone, efektywność wody, energia i atmosfera, materiały i zasoby, jakość środowiska wewnętrznego, innowacja, regionalne priorytety oraz integracja procesu projektowego. System DGNB ocenia budynki pod względem 6 kategorii: jakość środowiskowa, jakość ekonomiczna, jakość socjokulturowa i funkcjonalna, jakość techniczna, procesy i lokalizacja. System HQE ocenia budynki pod względem 4 kategorii: jakość środowiska wewnętrznego, jakość środowiska zewnętrznego, komfort i zdrowie użytkowników oraz ekonomiczna wydajność budynku.

Każdy z tych systemów ma swoje własne poziomy ocen, które odpowiadają różnym procentom punktów uzyskanych przez budynek.

Przykładowo, system BREEAM ma 6 poziomów ocen:

• Pass (30-44%),
• Good (45-54%),
• Very Good (55-69%),
• Excellent (70-84%),
• Outstanding (85-100%)
• BREEAM Bespoke (indywidualnie dopasowany).

System LEED ma 4 poziomy ocen:

• Certified (40-49%),
• Silver (50-59%),
• Gold (60-79%)
• Platinum (80-100%).

System DGNB ma 3 poziomy ocen:

• Bronze (50-64%),
• Silver (65-79%)
• Gold (80-100%).

System HQE ma 4 poziomy ocen:

• Base (minimalne wymagania),
• Performant (średni poziom),
• Tres Performant (wysoki poziom)
• Exceptionnel (najwyższy poziom).

Różnice pomiędzy otrzymanymi ocenami certyfikacji mogą mieć wpływ na realne korzyści wynikające z wynajmu powierzchni w certyfikowanych budynkach. Im wyższy poziom oceny, tym lepsza jakość i zrównoważenie budynku, a tym samym większa oszczędność energii i wody, lepsze warunki pracy i zdrowia dla użytkowników, a także większa atrakcyjność dla najemców i inwestorów. Jednak nie każdy system certyfikacji jest równie rygorystyczny i wiarygodny – niektóre systemy mogą być łatwiejsze do uzyskania lub mniej transparentne niż inne. Dlatego ważne jest, aby porównywać budynki nie tylko pod względem posiadania certyfikatu, ale także pod względem rodzaju systemu certyfikacji oraz poziomu oceny.

Czy koszt certyfikacji może być włączony w koszty eksploatacyjne?

Certyfikacja budynków wiąże się z pewnymi kosztami, które mogą być ponoszone przez inwestora, dewelopera lub najemcę. Koszty te mogą obejmować opłaty za rejestrację i certyfikację, koszty audytu i dokumentacji, koszty projektowe i wykonawcze związane z dostosowaniem budynku do wymagań certyfikacji, a także koszty utrzymania i monitorowania budynku w celu zachowania certyfikatu. Koszty te mogą być różne w zależności od rodzaju systemu certyfikacji, poziomu oceny, wielkości i typu budynku oraz lokalizacji.

Czy koszt certyfikacji może być włączony w koszty eksploatacyjne? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i może zależeć od wielu czynników. Z jednej strony, koszt certyfikacji może być traktowany jako inwestycja w poprawę jakości i wartości budynku, która przyniesie korzyści zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy.

Koszty certyfikacji zależą od rodzaju budynku i systemu certyfikacji, który jest stosowany. Według wyników wyszukiwania, certyfikat energetyczny budynku kosztuje zwykle od ok. 300 zł do ok. 600 zł dla domów i lokali mieszkalnych, a dla większych lub bardziej skomplikowanych obiektów (np. komercyjnych) cena jest ustalana indywidualnie. Certyfikat energetyczny jest obowiązkowy dla wszystkich nowych budynków oraz dla tych, które są sprzedawane lub wynajmowane. Certyfikat energetyczny określa zapotrzebowanie budynku na energię i jego wpływ na środowisko.

Czy istnieją jakieś programy wsparcia dla certyfikacji budynków?

Tak, istnieją różne programy wsparcia dla certyfikacji budynków, które mają na celu promowanie efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju. Niektóre z nich to:

• Program Czyste Powietrze – to program dofinansowania termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła w budynkach jednorodzinnych. Program oferuje dotacje i preferencyjne kredyty na realizację inwestycji związanych z poprawą jakości powietrza i ograniczeniem emisji zanieczyszczeń. Program jest realizowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz Wojewódzkie Fundusze Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Więcej informacji można znaleźć na stronie [Programu Czyste Powietrze].
• Program Mój Prąd – to program dofinansowania instalacji fotowoltaicznych w budynkach mieszkalnych. Program umożliwia uzyskanie zwrotu do 50% kosztów kwalifikowanych inwestycji w mikroinstalacje OZE, nie więcej jednak niż 5000 zł. Program jest realizowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
• Program ZONE – to system informatyczny wspierający proces certyfikacji energetycznej budynków. Program umożliwia składanie deklaracji charakterystyki energetycznej budynku, zamawianie przeglądów kominowych i inwentaryzacji budynku, zgłaszanie „kopciuchów” oraz korzystanie z programów dofinansowań. Program jest realizowany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
• Program do certyfikacji budynku – to oprogramowanie do przeprowadzania certyfikacji energetycznej budynków zgodnie z podpisaną przez Ministra Infrastruktury metodologią sporządzania świadectw. Program jest przeznaczony dla doradców energetycznych i umożliwia obliczenie współczynnika EP, który decyduje o efektywności energetycznej danego budynku lub lokalu mieszkalnego. Program jest dostępny w wersji online i offline i nie wymaga instalacji na komputerze użytkownika.

Certyfikacja środowiskowa budynków mieszkalnych – to proces oceny i weryfikacji wpływu budynków na środowisko naturalne i społeczne oraz jakości życia użytkowników. Certyfikacja środowiskowa może być przeprowadzana w różnych systemach, takich jak BREEAM, LEED czy HQE. Certyfikacja środowiskowa może przynieść korzyści zarówno dla deweloperów, jak i nabywców nieruchomości, takie jak podniesienie wartości rynkowej, obniżenie kosztów eksploatacji, poprawa komfortu i zdrowia mieszkańców czy redukcja emisji CO2.