Wpływ Unii Europejskiej na wynajem biur w Polsce. Dyrektywa EPBD i inne regulacje UE

Unia Europejska od lat wprowadza przepisy regulujące funkcjonowanie rynków w poszczególnych krajach członkowskich. Jednym z sektorów, na które polityka gospodarcza UE ma szczególny wpływ, jest rynek nieruchomości – w tym wynajem biur.

Jak nowe regulacje wpływają na wynajem biur i jakie są ich konsekwencje? Czy unijne przepisy sprawią, że wynajem stanie się droższy lub trudniejszy? Sprawdź, co czeka właścicieli i najemców biur w Polsce.

Polityka gospodarcza Unii Europejskiej a rynek nieruchomości w Polsce

Unia Europejska konsekwentnie dąży do zacieśnienia standardów dotyczących zrównoważonego rozwoju, w tym efektywności energetycznej w sektorze nieruchomości. Jednym z rozwiązań jest plan działania, nazywany Europejskim Zielonym Ładem. Ma on pomóc przekształcić państwa członkowskie w nowoczesne, zasobooszczędne i konkurencyjne gospodarki.

_________________________________________________________________________________________________

Jak wynika z informacji Komisji Europejskiej:

• ok. 40% energii zużywanej w UE jest wykorzystywane w budynkach
• ok. 1/3 emisji gazów cieplarnianych związanych z energią w UE pochodzi z budynków

_________________________________________________________________________________________________

W ramach Europejskiego Zielonego Ładu wprowadzane są przepisy, które mają wpłynąć m.in. na:

• ograniczenie emisji dwutlenku węgla,
• zmniejszenie zużycia energii,
• promowanie odnawialnych źródeł energii.
• wykorzystanie ekologicznych surowców i materiałów budowlanych,
• wdrażanie inteligentnych systemów optymalizujących zużycie zasobów.

Dotyczy to również budynków biurowych, co oznacza konieczność dostosowania się do nowych wymogów przez właścicieli oraz najemców.

Dyrektywa EPBD i jej konsekwencje dla wynajmu biur

Jednym z ważniejszych aktów prawnych UE, które wpływają na sektor nieruchomości, jest Dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).

Co to jest Dyrektywa EPBD?

Dyrektywa EPBD to w pełnym brzmieniu Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

Jej głównym celem jest racjonalizacja zużycia energii w użytkowanych budynkach oraz wznoszenie nowych budynków o odpowiednim standardzie energetycznym.

W praktyce oznacza to zaostrzenie norm dotyczących izolacji termicznej, wykorzystywania energii odnawialnej oraz zarządzania zużyciem energii w budynkach. Nowe regulacje są zróżnicowane w zależności od rodzajów budynków, systemów technicznych, które się w nich znajdują, ich wielkości oraz statusu własności.

Wpływ na właścicieli i najemców biur

Przepisy wymagają od właścicieli biurowców inwestycji w termomodernizację, wymianę systemów ogrzewania i klimatyzacji czy instalację inteligentnych systemów zarządzania energią.

Obok regulacji kształtujących standardy energetyczne budynków, dyrektywa narzuca także obowiązki informacyjne. Właściciele mają zapewnić informacje dla szerokiego grona zainteresowanych na temat stanu technicznego i energetycznego budynków oraz możliwości ich poprawy.

Dla najemców może to oznaczać z jednej strony wzrost czynszów, z drugiej – poprawę komfortu pracy i niższe rachunki za media. Najemcy będą musieli bardziej szczegółowo analizować dostępne oferty najmu pod kątem efektywności energetycznej. Ekologiczne biuro będzie miało znaczenie nie tylko dla optymalizacji kosztów najmu, lecz wpisze się także w strategię zrównoważonego rozwoju firmy.

Jakie zmiany czekają polski rynek?

Państwa członkowskie zobligowane są do transpozycji przepisów nowej dyrektywy do dnia 29 maja 2026 r. Do tego czasu powinny m.in. przygotować Krajowy Plan Renowacji Budynków (KPRB). Dokument ten ma zawierać szczegółowe wytyczne dotyczące modernizacji budynków, a także cele i środki, które pozwolą na osiągnięcie efektywności energetycznej budynków do 2050 roku.

Realizacja KPRB będzie oznaczała stopniowe dostosowywanie budynków do standardów zeroemisyjnych. Może to skutkować ograniczeniem podaży starszych, nieefektywnych energetycznie biurowców. Staną się one mniej atrakcyjne dla najemców, a ich wartość rynkowa spadnie. Jednocześnie nowe, ekologiczne budynki będą przyciągać najemców poszukujących nowoczesnych i energooszczędnych przestrzeni biurowych.

Doprowadzi to do restrukturyzacji rynku, gdzie starsze obiekty zostaną poddane renowacji lub wycofane z użytku. W efekcie może dojść do czasowego deficytu nowoczesnych powierzchni biurowych, a tym samym wzrost ich kosztów najmu.

Regulacje UE a rynek nieruchomości: zrównoważony rozwój i zielone standardy

Europejski Zielony Ład oznacza promowanie idei zrównoważonego rozwoju, która coraz mocniej wpływa na sektor nieruchomości biurowych. Wymogi dotyczące efektywności energetycznej czy ograniczenia śladu węglowego sprawiają, że budynki muszą spełniać coraz bardziej rygorystyczne standardy.

Wymogi dotyczące efektywności energetycznej

Nowe regulacje nakładają na budynki biurowe obowiązek spełniania ścisłych norm dotyczących izolacji, wentylacji czy zarządzania zużyciem energii. Standardem stają się inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS), które umożliwiają optymalizację zużycia prądu i ciepła, a także wody.

Wprowadzanie takich rozwiązań wymaga znacznych nakładów finansowych. W dłuższej perspektywie inwestycje te przynoszą jednak efekty w postaci niższych kosztów eksploatacyjnych, a także większej atrakcyjności powierzchni biurowych dla potencjalnych najemców.

Konieczność modernizacji starszych biurowców

85% budynków w UE zostało zbudowanych przed 2000 r., a 3/4 spośród nich ma słabą charakterystykę energetyczną. Dlatego też starsze budynki muszą często przejść gruntowne remonty.

Wymiana okien, docieplenie elewacji czy instalacja pomp ciepła to kosztowne, ale niezbędne inwestycje, które zdecydują o przyszłości wielu nieruchomości biurowych. Zapewnią właścicielom zgodność z przepisami, a także umożliwią dalsze konkurowanie na rynku najmu biur.

Preferencje najemców wobec ekologicznych budynków

Firmy coraz częściej poszukują biur zgodnych z zasadami ESG. Takie powierzchnie wpisują się w ich strategię zrównoważonego rozwoju i pomagają spełnić obowiązki raportowania niefinansowego.

Potwierdzeniem spełnienia zielonych standardów przez biuro są certyfikaty ekologiczne, takie jak LEED czy BREEAM. To ich coraz częściej szukają najemcy i to one stanowią dużą przewagę konkurencyjną na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wpływ polityki UE na ceny i dostępność biur

Przepisy unijne w zakresie transformacji ekologicznej mają podstawowy cel: przekształcenie Europy w pierwszy kontynent neutralny dla klimatu. Jednocześnie wprowadzane przepisy mają duże znaczenie gospodarcze i wpływają na transformację wielu sektorów, w tym branży nieruchomości.

Koszty dostosowania budynków do nowych standardów

Coraz bardziej restrykcyjne normy energetyczne oznaczają konieczność gruntownych modernizacji budynków. Ich koszty mogą sięgać nawet kilkuset euro za metr kwadratowy. W rezultacie właściciele muszą decydować, czy inwestować w starsze nieruchomości, czy też skupić się na budowie nowych biurowców.

Możliwe zmiany w stawkach czynszu

Właściciele biurowców będą prawdopodobnie dążyć do przeniesienia części kosztów modernizacji na najemców. Będzie to oznaczało wzrost cen najmu nowoczesnych, dostosowanych do wymogów ekologicznych biur. Jednocześnie będzie się to wiązało ze spadkiem cen w starszych, niemodernizowanych biurowcach.

W konsekwencji rynek podzieli się na dwie grupy – droższe, energooszczędne biura oraz tańsze, ale mniej efektywne energetycznie przestrzenie biurowe.

Czy regulacje UE ograniczą podaż biur?

Wzrost kosztów modernizacji oraz potencjalna nieopłacalność dostosowywania starszych budynków może doprowadzić do ograniczenia podaży biur na rynku.

Dodatkowo inwestorzy mogą być bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji o budowie nowych biurowców – jeśli uznają, że wymagania UE są zbyt rygorystyczne i podnoszą koszty realizacji projektów. W efekcie podaż nowoczesnych biur może nie nadążać za popytem, a to wpłynie na dalszy wzrost cen najmu.

Przyszłość rynku wynajmu biur w Polsce w kontekście unijnych regulacji

Rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju będą kształtować przyszły krajobraz rynku biurowego w Polsce. Firmy oraz inwestorzy muszą dostosować swoje strategie, aby sprostać nowym realiom prawnym i ekonomicznym.

Jak firmy mogą przygotować się na zmiany?

Przedsiębiorstwa powinny już teraz uwzględnić rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej w swojej strategii lokalizacyjnej. Najważniejsze aspekty, o które warto zadbać to m.in.:

• analiza dostępnych powierzchni biurowych pod kątem zgodności z nowymi normami,
• negocjowanie umów najmu z uwzględnieniem przyszłych modernizacji,
• inwestowanie w biura spełniające wysokie ekologiczne standardy budynków.

Możliwe kierunki rozwoju rynku

W najbliższej przyszłości jeszcze bardziej wzrośnie zainteresowanie biurowcami spełniającymi standardy ESG i wymogi dyrektywy EPBD. Przyszłość rynku wynajmu biur będzie także ściśle związana z technologią smart building i inteligentnymi rozwiązaniami ekologicznymi.

Wpływ Unii Europejskiej na wynajem biur – czy polityka UE sprzyja polskiemu rynkowi biurowemu?

Polityka gospodarcza Unii Europejskiej nieuchronnie zmienia rynek wynajmu biur w Polsce. Restrykcyjne regulacje wymuszają inwestycje w modernizację nieruchomości, co podnosi koszty dla właścicieli. Długoterminowo może to jednak przełożyć się na korzyści – niższe rachunki za media, większą atrakcyjność biurowców oraz wyższy komfort pracy.

Należy zaznaczyć, że obecny zasób budynków biurowych w Polsce powstał stosunkowo niedawno i na tle innych krajów europejskich charakteryzuje się często lepszymi właściwościami i standardem technicznym co sprzyja lokowaniu się w Polsce najemców szukających nowoczesnych powierzchni biurowych w Europie.

Zielona transformacja w nieruchomościach nie pozostanie bez wpływu na najemców, którzy prawdopodobnie odczują wzrost czynszów. Z drugiej strony rosnąca podaż energooszczędnych budynków może przynieść oszczędności operacyjne.

Firmy, które już teraz dostosują się do nowych wymogów, zyskają przewagę konkurencyjną i unikną przyszłych trudności związanych z niedostosowaniem biur do regulacji prawnych.