Shell and core – co to jest i jakie znaczenie ma dla najemcy biura?

Na rynku nieruchomości komercyjnych standard przekazania powierzchni w modelu Shell and core jest typowy dla nowych biurowców, które dopiero zostały oddane do użytku. To standard przekazania powierzchni, który łączy interesy dewelopera i najemcy.

Jednocześnie jednak wymaga bardzo świadomego podejścia do planowania procesu aranżacji. Przeczytaj, na czym dokładnie polega shell and core i jakie ma znaczenie dla najemcy.

Czym jest pojęcie shell and core?

Standard shell and core zakłada, że deweloper oddaje najemcy lokal bez wcześniejszej ingerencji w standard wykończenia.

Zwykle obejmuje to: szkielet budynku, fasadę, stropy, piony instalacyjne, windy, klatki schodowe, podstawowe przyłącza mediów, systemy bezpieczeństwa i części wspólne. W niektórych projektach standard shell and core rozciąga się także na wykończone toalety czy instalacje HVAC doprowadzone do granicy lokalu, ale bez ich finalnej dystrybucji w obrębie wynajmowanej powierzchni.

Sprawdź: strategia optymalizacji kosztów fit-out

W praktyce oznacza to, że budynek lub lokal przekazywany jest w stanie surowym technicznym – przygotowanym do dalszego wykończenia, ale jeszcze bez elementów, które decydują o funkcjonalności i estetyce biura.

Sprawdź oferty: biura na wynajem Warszawa; wynajem biur Poznań; biura Kraków; biura na wynajem Bydgoszcz, wynajem biur; przestrzenie biurowe w Trójmieście; biura na wynajem Lublin

Najemcy mają zazwyczaj większą swobodę projektową (planowanie przestrzeni, architektura) w przypadku biur budowanych w standardzie shell and core w porównaniu do biur rearanżowanych. Wynika to głównie z faktu, że w shell and core wszystkie elementy wykończenia są nowe. W przypadku powierzchni rearanżowanych, często część istniejących elementów (np. systemy HVAC, instalacje wodno-kanalizacyjne) nie jest wymieniana na nowe. Choć budowa w standardzie shell and core jest zazwyczaj droższa niż rearanżacja, próba osiągnięcia tego samego efektu w rearanżowanym biurze (poprzez wymianę wszystkich elementów i budowę od podstaw) wiązałaby się ze znacznie wyższymi kosztami (pełne wyburzenie istniejącego wykończenia).

Korzyści z modelu shell and core

Największą zaletą tego rozwiązania jest pełna swoboda aranżacyjna. Najemca może dostosować biuro do specyfiki procesów biznesowych, stylu pracy i kultury organizacyjnej, zamiast adaptować gotową, często schematyczną przestrzeń .

Shell and core pozwala na większą kontrolę nad jakością materiałów i technologii. Najemca ma wpływ na wybór rozwiązań, decydując, czy w biurze zostaną zastosowane rozwiązania premium, czy też bardziej optymalne pod względem kosztów. Zazwyczaj jednak najemca nie ma wpływu na kluczowe instalacje, takie jak systemy HVAC. Jego wpływ na jakość materiałów i technologii jest ograniczony przez decyzje właściciela budynku.

W dłuższej perspektywie właściwie zaprojektowany fit-out może przynieść konkretne oszczędności. Biuro stworzone w oparciu o potrzeby organizacji nie wymaga przeróbek. Dobrze zaplanowane systemy instalacyjne czy oświetleniowe przekładają się zaś na niższe koszty eksploatacyjne.

Coraz częściej najemcy traktują też aranżację biura jako element employer brandingu. W tym kontekście możliwość stworzenia przestrzeni w pełni spersonalizowanej staje się nie do przecenienia.

Wyzwania i potencjalne pułapki związane z shell and core

Elastyczność shell and core idzie w parze z odpowiedzialnością. Najemca, decydując się na ten model, musi liczyć się z koniecznością sfinansowania prac wykończeniowych. W przypadku dużych powierzchni, koszty te mogą sięgać milionów. Zazwyczaj deweloper pokrywa 60-80% finalnego budżetu. Jednak w przypadku długoterminowych umów najmu i silnej presji ze strony właściciela na podpisanie umowy (np. w modelu pre-let), możliwe jest pokrycie kosztów fit-out (w standardowym wykończeniu powierzchni) w ponad 90%, a nawet w całości (bez mebli i wyposażenia).

Równie istotnym wyzwaniem jest czas. Fit-out wymaga opracowania szczegółowej dokumentacji projektowej, uzgodnień z deweloperem i wykonawcą, a następnie przeprowadzenia prac. Nierzadko przesuwa to moment faktycznego wprowadzenia się do biura o kilka miesięcy.

Częstymi błędami najemców są niedoszacowanie kosztów oraz błędne założenia funkcjonalne. Brak przemyślanego projektu skutkuje późniejszymi przeróbkami, które są kosztowne i problematyczne w trakcie użytkowania biura. Warto też pamiętać, że aranżacja musi być zgodna z wytycznymi budynku i przepisami prawa budowlanego. Ogranicza to pełną dowolność i wymaga ścisłej współpracy z architektami i project managerami.

Jakie aspekty należy uwzględnić, decydując się na shell and core?

Wybór powierzchni biurowej w formule shell and core wymaga pogłębionej analizy. To rozwiązanie daje dużą swobodę aranżacyjną, ale tylko wtedy, gdy najemca od początku świadomie podejdzie do procesu i uwzględni wszystkie czynniki.

Na co warto zwrócić uwagę?

• Budżet – należy oszacować koszty samego fit-out, a także późniejsze wydatki związane z utrzymaniem biura i jego potencjalnymi modyfikacjami.
• Harmonogram – czas potrzebny na przygotowanie projektu i realizację prac wykończeniowych może wynosić kilka miesięcy. Istotne jest, czy firma może sobie na to pozwolić, czy raczej potrzebuje przestrzeni gotowej w krótszym terminie.
• Wsparcie ekspertów – doświadczeni architekci i project managerowie pomagają zaplanować optymalne rozwiązania, przewidzieć wyzwania instalacyjne, wynegocjować contribution od dewelopera czy dopilnować zgodności fit-outu z wymogami technicznymi budynku.
• Elastyczność powierzchni – układ pionów, możliwość wydzielenia mniejszych stref czy dostęp do światła dziennego to aspekty, które mają bezpośredni wpływ na przyszłą funkcjonalność biura. Często determinują także możliwość dostosowania go do zmiennych potrzeb organizacji.

Shell and core a strategie najmu

W praktyce shell and core najlepiej sprawdza się w przypadku dużych firm, które planują długoterminowy najem i traktują biuro jako strategiczne narzędzie wspierające kulturę organizacyjną i rozwój biznesu. Dla mniejszych podmiotów lub najemców poszukujących krótkoterminowych rozwiązań korzystniejsze może być biuro w formule „ready to work” czy „turn-key”.

Wybór zależy więc od strategii firmy – czy stawia ona na szybkość i wygodę, czy raczej na indywidualne dopasowanie i inwestycję w przyszłość. Jednocześnie decyzja ta nie ogranicza się wyłącznie do kwestii aranżacji przestrzeni. To w gruncie rzeczy decyzja o tym, jaką rolę biuro ma pełnić w organizacji: czy będzie ono jedynie miejscem pracy, czy też narzędziem budowania przewagi konkurencyjnej, wizerunku i zaangażowania pracowników.

Shell and core to model, który wymaga większego zaangażowania na starcie, ale może być fundamentem długofalowej strategii rozwoju firmy. Warto więc patrzeć na niego nie tylko w kategoriach kosztu czy harmonogramu, lecz przede wszystkim jak na inwestycję w spójność i efektywność całej organizacji.