Międzynarodowe inwestycje a rozwój rynku wynajmu biur w Polsce – wpływ globalnego kapitału

Międzynarodowe inwestycje mają duże znaczenie dla polskiego rynku nieruchomości biurowych. Globalny kapitał wpływa na wzrost liczby nowoczesnych powierzchni biurowych, kształtuje ich ceny i dostępność.

Które miasta i sektory czerpią największe korzyści z inwestycji zagranicznych? Jak rysuje się przyszłość branży w tym kontekście? Przeczytaj, jak międzynarodowy kapitał zmienia polski rynek biurowy.

Międzynarodowe inwestycje a rozwój rynku wynajmu biur

Według danych NBP, w 2024 roku napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski wyniósł jedynie 2,1% PKB, podczas gdy w 2023 roku było to 4,3%.

Rynek najmu nieruchomości biurowych w Polsce wciąż jednak w przeważającej większości opiera się o inwestycje zagraniczne. Korporacje te doskonale zdają sobie sprawę, że nowoczesne biuro to nie tylko miejsce pracy, ale też wizytówka, a odpowiednio zaaranżowana przestrzeń biurowa wpływa na zaufanie i decyzje kapitałowe potencjalnych partnerów.

Polska pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów globalnych dzięki relatywnie stabilnej gospodarce oraz rosnącemu popytowi na nowoczesne przestrzenie biurowe. Szacuje się, że całkowita aktywność najemców w kraju w 2024 roku wyniosła ok. 1,45 mln m². Także zwroty z inwestycji do osiągnięcia w Polsce są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej.

Jak zagraniczny kapitał wpływa na polski sektor nieruchomości?

Napływ kapitału zewnętrznego przyczynia się do:

• zwiększenia podaży nowoczesnych powierzchni biurowych,
• podnoszenia standardów w sektorze nieruchomości,
• wprowadzania innowacyjnych rozwiązań technologicznych i ekologicznych,
• transferu istotnego know-how branżowego.

Które miasta najbardziej korzystają na inwestycjach zagranicznych?

W ciągu najbliższych miesięcy powierzchnia biurowa w Polsce zwiększy się o około 500 tys. m². Największy udział w realizowanych obecnie inwestycjach ma Warszawa. To w stolicy znajduje się ponad połowa trwających inwestycji, dlatego dogłębna analiza aktualnej sytuacji na rynku biurowym w Warszawie jest kluczowa dla zrozumienia ogólnokrajowych trendów deweloperskich.

W czołówce rynku nieruchomości biurowych na wynajem pozostają także: Kraków, Trójmiasto, Poznań (gdzie rozwija się m.in. infrastruktura w okolicach ulicy Kopanina), Wrocław, Łódź, Katowice (przyciągające najemców m.in. w rejonie takich miejsc jak Park Powstańców Śląskich), Szczecin, Lublin.

W miastach tych realizowana powierzchnia jest jednak znacząco niższa niż w Warszawie (Kraków 62 tys. m², Poznań 47 tys. m², Trójmiasto 47 tys. m², w pozostałych miastach – poniżej 40 tys. m²).

Przykłady globalnych firm inwestujących w polskie biurowce

Na polskim rynku nieruchomości biurowych aktywnie działają międzynarodowe firmy deweloperskie oraz fundusze inwestycyjne.

Przykładem jest Skanska, która realizuje liczne projekty biurowe w Warszawie oraz w innych dużych miastach. Innym znaczącym graczem jest Ghelamco, odpowiedzialne za takie inwestycje jak Warsaw Spire czy Bema Plaza we Wrocławiu. Ku końcowi zmierza także budowa flagowej inwestycji Ghelamco w Warszawie – 174-metrowego wieżowca The Bridge.

Międzynarodowe firmy inwestują także w polskie nieruchomości z minionych lat, pozostawiając ich niepowtarzalny, historyczny klimat. Liebrecht & Wood rewitalizuje na przykład zabytkowe budynki dawnej fabryki na warszawskiej Pradze Północ. W efekcie powstanie kompleks biurowy Drucianka Campus.

Wpływ międzynarodowych inwestycji na ceny i dostępność biur

Przewaga kapitału zagranicznego na rynku wynajmu biur w Polsce ma konsekwencje dla cen najmu oraz dostępności biur.

Czy zagraniczne inwestycje podnoszą ceny wynajmu?

Dominacja kapitału globalnego w polskim sektorze nieruchomości komercyjnych jest znacząca. Przykładowo według danych z 2021 roku aż 96% inwestycji w biurowce, centra handlowe i obiekty logistyczne pochodziło od inwestorów zagranicznych.

Taka koncentracja kapitału może prowadzić do wzrostu stawek czynszowych, zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach i nowoczesnych budynkach klasy A. Inwestorzy zagraniczni oczekują wysokich zwrotów z inwestycji, często więc ustalają wyższe czynsze.

Co więcej, stawki ustalane są w euro, co często jest niekorzystne dla najemców krajowych. Gdy złotówka słabnie, stają oni w obliczu rosnących kosztów, z którymi nierzadko nie są w stanie sobie poradzić.

Jak konkurencja o powierzchnie biurowe zmienia polski rynek?

W 2024 roku całkowita powierzchnia biurowa na siedmiu głównych rynkach w Polsce wynosiła 14,7 mln m². Dominowały tam budynki klasy A.

Dostępność nowoczesnych ośrodków biurowych na wynajem, położonych w centralnych lokalizacjach, jest dość dobra. Co więcej, powstają tam także kolejne inwestycje.

Luka podażowa dotyczy natomiast przede wszystkim pozostałych lokalizacji, które stają się często koniecznością – szczególnie dla małych i średnich firm krajowych. Brakuje także dużych, nowoczesnych powierzchni (5000 m² i więcej), które spełniałyby wymogi ESG, ważne dla strategii międzynarodowych korporacji.

Perspektywy dla małych i średnich firm w kontekście wzrostu cen

Duże międzynarodowe korporacje, wynajmujące nowoczesne biura w centralnych lokalizacjach, zwykle nie odczuwają wahań cen związanych z kursami walut. Dla małych i średnich przedsiębiorstw rosnące ceny wynajmu mogą jednak stanowić wyzwanie.

Wysokie stawki czynszu w prestiżowych biurowcach klasy A często przekraczają budżety MŚP i zmuszają je do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Podaż biur na obrzeżach miast (dobrym przykładem takich lokalizacji jest m.in. Gdańsk Matarnia) czy w starszych budynkach jest jednak ograniczona. Takie powierzchnie biurowe nie zawsze też spełniają ich oczekiwania, a także wymogi środowiskowe.

Przyszłość rynku wynajmu biur w Polsce w kontekście globalnych inwestycji

Eksperci nie przewidują spadku udziału kapitału zagranicznego w rynku nieruchomości komercyjnych. Wręcz przeciwnie, analizując wpływ inflacji i stóp procentowych na najem komercyjny, można zauważyć wyraźne ożywienie na horyzoncie.

Jak mówi Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Director – Investment Properties – Capital Markets Poland, CBRE: Ważnym czynnikiem napędzającym ruch na rynku były obniżki stóp procentowych w strefie euro. Spodziewane są kolejne obniżki, dzięki czemu aktywność na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku będzie coraz wyższa.

Jakie regiony mogą liczyć na większe zainteresowanie?

Warszawa jest dominującym rynkiem biurowym w Polsce i w najbliższych latach tak prawdopodobnie pozostanie. To tutaj inwestorzy mogą liczyć na najemców w postaci dużych międzynarodowych korporacji. Dzięki nim możliwy jest szybki zwrot z inwestycji.

Atrakcyjne dla inwestorów będą wciąż także inne duże polskie miasta, jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto (gdzie dynamicznie rozwijają się dzielnice takie jak Gdańsk Młyniska). Sytuacja ta sprawia, że wiele firm wciąż dokładnie analizuje lokalne rynki, porównując opcje na linii Warszawa a miasta regionalne, aby ocenić, gdzie najbardziej opłaca się otworzyć nową filię.

Czy Polska stanie się liderem w Europie Środkowo-Wschodniej?

Trudno jednoznacznie powiedzieć, czy Polska może stać się liderem rynku najmu nieruchomości biurowych Europy Środkowo-Wschodniej.

Ma na to duże szanse pod warunkiem, że odpowiednio wykorzysta swoje atuty, m.in. strategiczne położenie, rosnącą pozycję w UE czy kształtującą się stabilizację gospodarczą. Ważne będą także inwestycje w rozwój infrastruktury, które mogą dodatkowo zachęcić zagranicznych inwestorów.

Duże znaczenie dla zwiększenia atrakcyjności Polski w oczach inwestorów miałoby również zakończenie konfliktu zbrojnego za wschodnią granicą i stabilizacja sytuacji geopolitycznej.

Wyzwania i szanse dla lokalnych inwestorów

Napływ globalnego kapitału stawia przed lokalnymi inwestorami duże wyzwania. Przede wszystkim nie dysponują oni odpowiednio dużymi środkami na tak imponujące inwestycje, jak gracze międzynarodowi. Nie są więc w stanie konkurować z nimi i budować nowoczesnych budynków biurowych w dużych miastach.

Być może jednak polscy inwestorzy dostrzegą swoją niszę w mniejszych inwestycjach, zlokalizowanych na peryferiach lub w mniejszych ośrodkach miejskich. Dobrym przykładem rosnącego zainteresowania inwestorów są rejony takie jak ulica Świętego Michała w Poznaniu. Zmiany w strukturze miast pokazują wyraźnie, dlaczego warto inwestować w nowe lokalizacje, zwłaszcza że na tych obszarach podaż powierzchni biurowej wciąż jest niska, a zapotrzebowanie ze strony firm MŚP konsekwentnie rośnie.