Rynek biurowy w Warszawie: Analiza aktualnej sytuacji i prognozy na przyszłość

Rynek biurowy w Warszawie obrazuje zarówno trendy ogólnoświatowe w odniesieniu do samych nieruchomości i zainteresowań inwestorów, jak i potrzeb najemców. Pewien wpływ mają na niego zmiany w modelu pracy, których wprowadzanie przyspieszyła sytuacja społeczno – gospodarcza, choć w tym przypadku przebiegają one głównie w samym podejściu do projektowania przestrzeni pracy.

Stan obecny rynku biurowego w Warszawie

W pierwszym kwartale 2023 roku najem powierzchni biurowych w Warszawie charakteryzował się stagnacją. Zaobserwowano nawet spadek zainteresowania wynajmem biur w stosunku do 2022 roku. Wynika to z wielu czynników, a chyba najważniejszym jest skupianie się obecnie na dostosowywaniu wnętrz przestrzeni pracy do potrzeb związanych ze zmianą modelu na hybrydowy. Według raportu przygotowanego przez Polską izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK), “Na koniec czerwca 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły niespełna 6 253 800 m kw”. Nowe inwestycje biurowe nie pojawiają się już – jak jeszcze kilka lat temu – jak grzyby po deszczu, co wynika przede wszystkim z wysokiej inflacji, znacznego wzrostu kosztów budowy, ale również bardziej ostrożnego podejmowania decyzji inwestycyjnych, związanego z niepewnością o przyszłość. By zrozumieć, w jakim kierunku rozwija się rynek biurowy w Warszawie, warto jest też przyjrzeć się współczynnikowi pustostanów, czyli biur niewynajętych. Tutaj również pomocne są dane PINK, według których: “Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 11,4% (spadek o 0,2 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,5 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2022 roku). Wolna powierzchnia biurowa wynosiła 714 400 m kw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 9,9%, natomiast poza centrum miasta pozostał na niezmienionym poziomie wynoszącym 12,7%.”

Lokalizacje wiodące na rynku biurowym

Malejąca liczba niewynajętych powierzchni biurowych w centrum wskazuje na wyraźny trend panujący wśród najemców. Obrazuje potrzeby pracowników, którzy chcą przebywać w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach oraz w nowocześnie urządzonych przestrzeniach, które oferują znacznie więcej niż tylko stanowisko z biurkiem, fotelem i dostępem do Internetu. Jeśli biuro znajduje się maksymalnie 15 minut pieszo od stacji metra, można z dużym prawdopodobieństwem zakładać, że obiekt jest wynajęty, a już na pewno jego najwyższe piętra, które zawsze cieszą się największą popularnością. Jeśli wokół znajdują się restauracje, bary i różnego rodzaju punkty usługowe, również można przewidywać, że przestrzeń jest atrakcyjna dla przedsiębiorców poszukujących odpowiedniego lokalu. Jeśli najemcy decydują się na migrację to najczęściej wybierają obecnie biurowce klasy A – najbardziej prestiżowe, nowoczesne i spełniające indywidualne wymagania. Maleje popyt na budynki najniższych klas, i to tam mamy do czynienia z rosnącą liczbą pustostanów. Po trzecim kwartale 2023 roku dostępne jest w Warszawie ok 650 tys. m kw. powierzchni biurowych, a średnio najemcy poszukują przestrzeni 1500 m kw., wydaje się więc, że jest w czym wybierać. Nic bardziej mylnego w przypadku, gdy poszukujemy najlepszego biura dla swoich pracowników w doskonałej lokalizacji. Im bowiem dalej od stacji metra, tym bardziej maleje zainteresowanie daną nieruchomością. Najem powierzchni biurowych w Warszawie rozwija się w kierunku poszukiwania lokalizacji, które sprawią, że pracownicy chętniej będą opuszczali home office, widząc duże zalety z faktu przebywania w biurze pracodawcy.

Przyszłość rynku biurowego: Oczekiwania inwestorów i najemców

Nadal powstają inwestycje biurowe w Warszawie i to się nie zmieni, choć z pewnością dynamika związana ze stawianiem kolejnych obiektów przeznaczonych pod wynajem biur spadnie. O tym jednak, że na warszawskim rynku utrzymuje się popyt na biura klasy A i klarują się przy tym konkretne potrzeby najemców, jest oddany w trudnym momencie, bo w 2021 roku – gdy mieliśmy do czynienia z pracą w dużej mierze zdalną – biurowiec wybudowany przez firmę Skanska na ul. Domaniewskiej, tuż przy stacji metra. Tam nie ma pustostanów. Można więc dojść do wniosku, że przyszłość rynku biurowego rozwijać się będzie z mniejszą dynamiką, ale w konkretnych kierunkach.