Rynek biurowy w Warszawie: Analiza aktualnej sytuacji i prognozy na przyszłość

Rynek biurowy w Warszawie obrazuje zarówno trendy ogólnoświatowe w odniesieniu do samych nieruchomości i zainteresowań inwestorów, jak i potrzeb najemców. Pewien wpływ mają na niego zmiany w modelu pracy, których wprowadzanie przyspieszyła sytuacja społeczno – gospodarcza, choć w tym przypadku przebiegają one głównie w samym podejściu do projektowania przestrzeni pracy.

Stan obecny rynku biurowego w Warszawie

W pierwszym kwartale 2023 roku najem powierzchni biurowych w Warszawie charakteryzował się stagnacją. Zaobserwowano nawet spadek zainteresowania wynajmem biur w stosunku do 2022 roku, co skłania do szerszych analiz tego, jak pandemia zmieniła rynek miejskich przestrzeni biurowych w dłuższej perspektywie. Wynika to z wielu czynników, a chyba najważniejszym jest skupianie się obecnie na adaptacji przestrzeni biurowych do pracy hybrydowej, a nie tylko kosmetycznych modyfikacjach wnętrz. Według raportu przygotowanego przez Polską izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK), “Na koniec czerwca 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły niespełna 6 253 800 m kw”. Nowe inwestycje biurowe nie pojawiają się już – jak jeszcze kilka lat temu – jak grzyby po deszczu, co wynika przede wszystkim z wysokiej inflacji, znacznego wzrostu kosztów budowy, ale również bardziej ostrożnego podejmowania decyzji inwestycyjnych, związanego z niepewnością o przyszłość. By zrozumieć, w jakim kierunku rozwija się rynek biurowy w Warszawie, warto jest też przyjrzeć się współczynnikowi pustostanów, czyli biur niewynajętych. Tutaj również pomocne są dane PINK, według których: “Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 11,4% (spadek o 0,2 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,5 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2022 roku). Wolna powierzchnia biurowa wynosiła 714 400 m kw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 9,9%, natomiast poza centrum miasta pozostał na niezmienionym poziomie wynoszącym 12,7%.”

Lokalizacje wiodące na rynku biurowym

Malejąca liczba niewynajętych powierzchni biurowych w centrum wskazuje na wyraźny trend panujący wśród najemców. Obrazuje potrzeby pracowników, którzy chcą przebywać w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach oraz w nowocześnie urządzonych przestrzeniach, które oferują znacznie więcej niż tylko stanowisko z biurkiem, fotelem i dostępem do Internetu. Jeśli biuro znajduje się maksymalnie 15 minut pieszo od stacji metra lub kluczowych węzłów komunikacyjnych, takich jak chociażby okolice Dworca Zachodniego, można z dużym prawdopodobieństwem zakładać, że obiekt jest wynajęty, a już na pewno jego najwyższe piętra, które zawsze cieszą się największą popularnością. Jeśli wokół znajdują się restauracje, bary i różnego rodzaju punkty usługowe, również można przewidywać, że przestrzeń jest atrakcyjna dla przedsiębiorców poszukujących odpowiedniego lokalu (w tego typu sytuacjach niezwykle pomocna jest wiedza ekspercka na temat tego, jak wybrać idealną lokalizację dla startupu lub nowo otwartego oddziału firmy). Jeśli najemcy decydują się na migrację to najczęściej wybierają obecnie biurowce klasy A – najbardziej prestiżowe, nowoczesne i spełniające indywidualne wymagania. Maleje popyt na budynki najniższych klas, i to tam mamy do czynienia z rosnącą liczbą pustostanów. Po trzecim kwartale 2023 roku dostępne jest w Warszawie ok 650 tys. m kw. powierzchni biurowych, a średnio najemcy poszukują przestrzeni 1500 m kw., wydaje się więc, że jest w czym wybierać. Nic bardziej mylnego w przypadku, gdy poszukujemy najlepszego biura dla swoich pracowników w doskonałej lokalizacji. Im bowiem dalej od stacji metra, tym bardziej maleje zainteresowanie daną nieruchomością. Najem powierzchni biurowych w Warszawie rozwija się w kierunku poszukiwania lokalizacji, które sprawią, że pracownicy chętniej będą opuszczali home office, widząc duże zalety z faktu przebywania w biurze pracodawcy. Zauważalny nacisk na doskonałą jakość, dogodny dojazd i otoczenie usługowe to kierunek widoczny już nie tylko w stolicy. Podobne priorytety kierują najemcami w regionach, którzy chętnie zagospodarowują przestrzenie biurowe w Krakowie przy AGH, prężnie działającym Śląsku celując w Katowice na al. Walentego Roździeńskiego, czy stawiając na Poznań w okolicach Krzyżowniki-Smochowice oraz zrewitalizowane strefy miejskie, takie jak Łódź w rejonie ulicy Milionowej.

Przyszłość rynku biurowego: Oczekiwania inwestorów i najemców

Nadal powstają inwestycje biurowe w Warszawie i to się nie zmieni, choć z pewnością dynamika związana ze stawianiem kolejnych obiektów przeznaczonych pod wynajem biur spadnie. O tym jednak, że na warszawskim rynku utrzymuje się popyt na biura klasy A i klarują się przy tym konkretne potrzeby najemców, świadczy chociażby biurowiec wybudowany przez firmę Skanska na ul. Domaniewskiej, tuż przy stacji metra. Został on oddany w trudnym momencie, bo w 2021 roku – gdy mieliśmy do czynienia z pracą w dużej mierze zdalną (co zresztą jest świetnym studium przypadku tego, jak rozwój pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych). Tam nie ma pustostanów. Można więc dojść do wniosku, że przyszłość rynku biurowego rozwijać się będzie z mniejszą dynamiką, ale w konkretnych kierunkach, ściśle definiujących nowe zapotrzebowanie na biura i to, jakie przestrzenie będą potrzebne za 5-10 lat.